万象城幸福里：未来CBD，能否闭眼摇？| 房叔跑盘NO.19
往期精彩 —
城北副中心CBD地段，刚需和首改定位，网传2.65万元/平的高层价格，这就是华润万象城幸福里，如果价格网传属实，幸福里无疑是一个十分讨好刚需和投资客的“闭眼摇”楼盘。
项目预计10月首开1、2、14号楼，户型88-131方。
CBD地段，刚需和首改定位，开发商华润之所以采取这样的组合搭配，多半是为了快速回笼资金用于万象城的开发建设。为此楼盘计划加速走货：10月首开后，于明年6月前全部清盘。
01
地段优势：蓝图上的城北CBD核心
万象城幸福里位于良渚新城内，良运街和杭行路交叉口，紧邻地铁4号线和10号线的换乘站杭行路站。
根据《杭州市城市总体规划（修订）》(2016版)，良渚新城定位杭州城北副中心。
其中东至杭行路、南至金昌路、西至西塘河、北至老宣杭铁路南侧绿带和桥良路的围合范围，共3.58平方公里面积用地，被规划为城北副中心的国际商务区核心区，也就是城北副中心的CBD。
万象城幸福里不仅处在CBD的重点开发区内，而且是紧邻CBD地标——约285米高写字楼——的住宅项目。
以万象城幸福里为原点，往北、西各延伸约1.1公里到桥良路和西塘路-元庆港桥，往南延伸约400米到好运路，和万象城所在的杭行路构成的约1.37平方公里土地，会是城北副中心CBD的重点开发范围。
万象城幸福里在这片重点开发范围内占据了以下几处地段配套优势：
①幸福里所邻的高度约285米的写字楼，会是城北副中心CBD的地标，表明幸福里处在城北CBD核心位置。
▲万象城幸福里效果图
②景观休闲、购物资源便捷丰富。幸福里东邻的万象城则会是CBD内重磅级商业综合体，北邻该重点开发范围内规划的唯一一处大型市政景观公园，南面和西面紧邻景观河道。
③交通出行便利。紧邻该重点开发范围内规划的唯一地铁站点，即双地铁换乘站杭行路站，也是该范围内唯一一个小区地下可直通地铁站点的住宅项目。地铁出行交通优势明显。因杭行路和良运街是板块内的主干道，位于这两条道路交叉口的幸福里，自然也占据了公路出行的优势。
④读书便利。700米范围内集中了良运幼儿园、勾庄中心幼儿园（运河分园）、良渚二小运河校区等，另外，项目紧邻的一宗地块被规划为54班教育用地。
城北副中心CBD核心，生活、交通配套富集，这是万象城幸福里的地段前景和价值。
不过，上述大部分配套都处于规划蓝图阶段，最先有眉目落地的便是有望在2021年开通的地铁杭行路站，以及预计在5年内开业的万象城综合体。
目前，区域内分布有早先开发的万科杭宸、万家之星等商品住宅项目，良运幼儿园等部分教育设施和部分产业园，周边多空地，道路上工程车来来往往，这样的城市界面离它的CBD规划目标尚有一段距离。
要跨过这段距离，预估需要大致5年发展时间。
▲幸福里东侧杭行路上的城市界面现状，道路上工程车来来往往
▲幸福里北面城市界面现状
▲在建地铁杭行路站
▲幸福里南侧待修整河道
02
居住品质：中规中矩
华润曾于2008年，在钱江新城CBD地段开发过同样是万象城旁的住宅楼盘万象城悦府，主力户型100-230方，规划为3幢横向排布的43层超高层，可瞰江景，内置游泳池、高档会所等，定位高端改善。
▲万象城悦府效果图
11年后华润落子城北CBD黄金地段。同样是CBD地段，不过万象城旁的住宅却换成了一个定位刚需和首改的楼盘“万象城幸福里”。
▲万象城幸福里效果图
★万象城幸福里项目基本规划信息★
住宅地块容积率：接近4
项目规划：
（1）住宅：13幢24-34层的高层、1幢40层的超高层，共1948户。以7#与12#的中间道路为界限分南北区。
（2）万象城：285米超高层商业办公楼，17万方万象城商场和商业街
户型规划：（户型图附文末）
幸福里共7种户型，面积段88-148方，精装修交付。约88-108方规划为3房，共近1350套，占比近70%；约131方和约148方户型规划为四房，占比近30%。
建筑外立面：
立面材料以铝板、真石漆、玻璃为主；阳台必须为封闭式。
内部配套：
儿童游乐场所、健身场所、宠物活动空间、中心花园、社区会客厅、跑道
梯户关系：2梯4户、1梯2户
层高：约2.9米
楼幢高度：约70-116米
楼间距：约50-80米
交房时间：预计2022年
约88-108方刚需户型占比近7成、高容积率和楼栋南北向纵列排布的组合，1948户规划，构成了楼盘的刚需定位。
比之楼盘是不是刚需定位，自住购房人群更关心的是住在幸福里的“幸福感”会有多强，楼盘产品有哪些优劣势。鉴于当前有限的产品规划资料，房叔分析认为：
| 楼盘优势 |
①建筑外立面整齐美观。
②靠南和靠西楼幢能观赏到河道景观资源。
▲沙盘上所呈现的外立面及景观河道
③得地段配套之利，生活便利度高。
④小区内部配套较为齐全。
⑤小区地下负一层车库连通地铁。
⑥户型采光面大。
| 楼盘劣势 |
①低楼层采光条件不好。楼间距只有楼幢高度的近二分之一，会影响楼幢南向采光，尤其是低楼层的南向采光。
②公摊面积大，得房率只有约70%-80%。为此约89方户型只规划一个卫生间，约100方户型才能实现传统约89方的规划格局和空间大小；户型设计上最大的缺陷，是纯边套和131方大户型的阳台位置安排不太恰当，阳台连接卧室，影响卧室私密性；且主卫是暗卫。
③幸福里近地铁站点和地铁管线，部分敏感人群，尤其是居住在低楼层的敏感人群，可能会感受到地铁运行引发的轻微震感。
④开车进出小区可能引发拥堵。从目前的规划看，幸福里只设置了一条车行进入小区的路线：即从小区西侧道路进入再东折驶过桥梁进入南北区的分界道路，再分流向南区或北区的车库入口进入小区。鉴于幸福里本身规划的户数多，加上近主干道、地铁、商业综合体带来较为密集的车流人流，业主在上下班高峰期开车进出小区可能会拥堵。不过售楼处方面称该车行路线不是终稿，不排除幸福里后续会增加小区的车行出入口。
⑤由于周边区域尚在开发建设中，入住小区的前几年，可能会面对噪声、粉尘污染，以及周边主干道上来往的工程车辆带来的交通安全隐患。
⑥交付时间较晚，需到2022年。
通过上述优劣势分析可以发现，楼盘的居住价值和居住优势，主要在于CBD地段和配套，而产品设计——如果精装品质没有出现较大的瑕疵——中规中矩，一般化。
如果按上中下三个等级划分，住在幸福里的幸福感或属中等。
03
闭眼摇？自住、投资能否买入？
如果以网传26500元/平价格开盘，幸福里的升值潜力一目了然：
①规划城北CBD所蕴藏的升值想象空间。
②在CBD中占据了较核心位置，面对后续出让的新房项目具备部分地段和配套的竞争力。
③近邻的万科杭宸精装约89方户型成交单价3-3.7万元/平，因此幸福里具备至少3500元/平的一二手房价倒挂带来的价差红利。
④周边板块，比如南面的北软、北面的农副物流中心、西面的良渚新城和古墩路等，发展较为成熟繁荣，人流密集，有望向幸福里所在区域导入人口。事实上，幸福里周边道路及道路绿化建设完成，路况良好，已经为人、车的汇聚流通做好准备；未来杭行路地铁站点的开通会为区域导流入更多人口。
投资风险则在于：
①目前为止，规划城北CBD范围内的产业落地情况暂无实质性进展。
②周边楼盘多，遇到市场下行期会挤压盈利空间，毕竟区域内二手房供应量会较大。
③2022年交付，交房时间略晚，投资期限略长，或要3年起步。在市场稳定的局面下，3年后如果立刻抛售，价差红利一般能稳步赚到，但地域发展红利能赚到多少，目前不好评说。
如果以网传价格开盘，投资客买入时需考虑，3年时间和资金投入成本来赚取价差红利这一未来可能出现的投资结果能否接受，如能接受不妨买入；后期抛售时需注意选择一个恰当的时机。
自住型购房者，如果能接受楼盘的上述6点劣势，可以购入。在选购时，尽量避开低楼层和沿良运路楼幢。
一言概之，如果以网传价格开盘，是可以“闭眼摇”的。
04
户型展示
幸福里的户型设计较为常见，中规中矩，最大的优点是采光面大，最大的缺点是约108方纯边套和约131方大户型的阳台位置安排不太恰当，阳台连接卧室，影响卧室私密性；且主卫是暗卫。
户型公摊面积大，得房率只有约70%-80%。为此约89方户型只规划一个卫生间，约100方户型才能实现传统约89方的规划格局和空间大小。
| D户型：约88方三房两厅一卫 |
| C-2户型：约100方三房两厅两卫 |
| C-3户型：约105方三房两厅两卫 |
| C-1户型：约108方三房两厅两卫 |
| B户型：约131方四房两厅两卫 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（9月版）
赢取条件：本条微信下留言，所有被移入精选留言，且点赞数超过5，均可获得杭州地铁楼盘图电子版一份。请加房叔个人微信获取。
活动截止时间：2019年9月6日9:00
往期回顾 |
选房指南|武林上城 |天都城 |云和湖 |和光尘樾 |未来悦MAX|臻蓝府|澄品洋房|云镜|沁园|中海云宸|云都汇 |名门府|澄品|华夏四季最后一期|古翠隐秀|和庐|风荷锦庭|御东方|拥潮府|锦粼府 | 星奕云著 | 英特尔湾 | 未来悦 | 和光尘樾 |江与城12#-14# |中城汇 | 印江南 |佳源西溪印象 | 江与城 | 耦园 | 公园1872 | 博翠府 |君奥时代 |锦粼府 | 都会钱塘 |华夏四季|天都城|江山云著|沁园 | 西湖国际城 |
必看系列 |杭州叠墅鉴定参考手册|2019年房源大全：主城区、余杭区| 刚需必看①：200万 | 刚需必看②：300万 | 改善必看①：城东叠墅 | 改善必看②：主城区别墅
房叔问答 |云和湖、和光尘樾和未来悦撞车了，该摇哪一个？| 房票优选二手房还是摇号 |双限背景下如何选房|「房叔私董会」暨杭州房叔一周年读者见面会|乍暖还寒时候最难将息|买富阳还是青山湖 | 滨江400万可以买什么 | 印江南弃选 | 近期买房操作建议
政策解读 | 2019年预测 | 假如杭州取消限价 | 请拐点论者闭嘴 | 评首例摇号暂停
房叔跑盘｜云和湖 |上塘九里 | 南湖明月 | 中海云宸 | 杭州大家 | 凤起钱潮pk仁恒滨江园 |闻博花城
点个在看，让房叔更好看。
第4选择：